전세보증금 반환보증보험 비교(HUG, HF, SGI)

최근 전세사기 깡통전세 등으로 많은 이슈들로 전세 보험에 대한 관심이 커지고 있습니다. 전세 계약 기간이 만기가 되었음에도 집주인이 돈을 돌려줄 능력이 없는 전세사기로 인한 피해가 이만저만이 아니죠.

사실 전세사기 피해는 아직도 진행형이라는게 정말 무섭습니다. 안정적인 전세를 위해서 전세보증금 반환보증보험에 대해서 알아보고 국내에서 가입이 가능한 3가지 보험에 대해서 비교해보도록 하겠습니다.

HUG(주택도시 보증 공사), HF, SGI 전세보증금 반환보증보험 가입요건 준비서류 반환 절차 등도 함께 알아보겠습니다.

1. 전세보증금 반환보증보험이 뭔가요?

전세 계약이 끝났을 때 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증 기관(HUG)이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험 상품입니다.

전세보증금을 제때 못 받거나, 전세 거주 중인 집이 경매에 넘어갈 경우 스스로 법적 조치가 어려운 세입자들을 위한 상품으로 21년 10월부터는 주택임대 사업자의 보증보험 가입이 의무화했습니다.

세입자는 주택임대차보호법으로 우선변제권을 갖기 때문에 전세권 설정, 확정일자 등으로 법적 대항력을 갖춰서 별도로 반환보증에 가입하지는 않았는데 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 전액 돌려받기에 소용없는 상황이 발생합니다. 이는 집주인이 주택을 팔거나 경매로 처리해버려도 보증금보다 낮을 수 있기 때문이죠.

그리고 현재 전세보증금 반황보증보험이 가능한 보험의 종류는 세 가지입니다. 각각 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 그리고 주택금융공사(HF)에서 판매하고 있습니다.

세가지 보험에 대한 비교를 아래에 해보았습니다.

2. HUG - HF - SGI 전세보증금 반화보증 보험 비교

세입자의 전재산인 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법은 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 그나마 안전장치를 하나 거는겁니다.

현재 전세보증 상품은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험 3곳에서 취급하고 있습니다. 이 중에서 세입자의 93%가 HUG 전세보증을 선택하고 있어 쏠림현상이 있어요.

▶ 전세보증금반환보증 점유율
2022년 전체 전세보증을 받은 24만8000가구 중 93.7%(23만2150가구)가 HUG를 통해 가입했습니다. 금액 기준으로는 51조5510억원(비중 92.8%)에 이름니다.

다른 기관 두 곳은 각각 1조700억원(1.9%), 2조9404억원(5.3%) 정도에 그쳐 점유율만 놓고 보면 HUG가 단연 가장 많은 보증금액을 가지고 있습니다.

▶ HUG쏠림이유
전세보증의 HUG 쏠림 현상의 배경에는 상대적으로 저렴한 보증료율이 꼽히고 있습니다. HUG의 보증료율은 아파트 기준 최대 연 0.128%로 SGI의 연 0.192% 대비 0.064%포인트 저렴합니다.

주택금융공사(HF)은 연 0.04%로 보증료율이 HUG 대비 훨씬 낮지만 전세대출을 받아야 보증을 받을 수 있는 패키지 상품으로 묶여 있어서 가입이 까다롭습니다. 이런 까다로운 조건 없이 단독으로 저렴한 수수료에 가입할 수 있는 HUG 상품이 상대적으로 접근이 쉬워서 세입자가 쏠리는 것 같습니다.

HUG는 건설사가 가입하는 분양보증사업을 통해 거둔 이익을 '교차보조' 방식으로 전세보증 수수료를 낮추는데 활용하고 있어요. 2022년 분양보증 금액 71조1765억원으로 관련 수입은 1878억원 가량입니다.

이를 재원으로 활용해 서민들이 가입하는 전세보증을 활발하고 취급하고 있어요. 거의 민간기관으로 볼 수 있는 SGI와 달리 HUG는 교차보조가 가능한 공공기관이기 때문에 가능한 구조라고 합니다.

앞으로 전세보증 시장은 민간임대사업자의 보증 의무화로 수요가 크게 늘 것으로 전망되고 있고 2020년 9월 임대사업자의 보증가입 의무화가 시행돼 의무 가입 대상인 임대사업자가 38만명 수준으로 추산되고 있습니다.

HUG는 이들 중 부채비율(전세금과 대출액을 합산한 금액이 시세를 초과) 100%를 초과해 보증에 가입하지 못한 임대사업자를 대상으로 2년 한시로 특별보증 제도를 운영 중입니다.

3. HUG 전세보증금 반환보증보험 가입 내용(기한, 보증 대상, 금액, 한도)

3-1) 신청기한
전세보증금 반환보증보험 신청기한은 신규 전세 계약이라면 계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 1/2 경과 전이며 갱신 전세 계약이라면 갱신 전세 계약서상 전세 계약기간의 1/2 경과 전이다.

신규 계약은 잔금지급일이나 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과하기 전에 하면 됩니다.

갱신은 갱신 계약서상 1/2 전에 해야 하구요.

3-2) 보증 대상 주택 또는 대상자
단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트가 해당되며 계약서상의 임차인이 대상자입니다

개인, 법인, 외국인도 가입 가능합니다.

그리고 단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 아파트, 오피스텔 가능하며 임차인 ( 개인, 법인, 외국인 ) 가입 가능합니다.

3-3) 보증금액 및 보증한도
보증한도 내에서 신청자가 신청한 금액이 보증됩니다. 한도는 주택가 담보 인정 비율 90%, 선순위 채권 등이며 갱신 보증의 경우 담보 인정 비율을 23년 올해까지 100% 적용합니다.

여기서 말하는 선순위 채권은 보증신청인의 전세금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권을 말합니다.

4.주택금융공사(HF) 전세보증금 반환보증보험

4-1) 주택금융공사(HF) 전세보증금 반환보증보험 가입 조건
- 전세금이 7억원(서울, 경기 인천 외 지역은 5억원)이하
- 계약금의 5% 이상을 지급한 세대주
- 본인과 배우자(예비부부 포함) 합산 주택 보유수가 하나 이하일 것
- 본인과 배우자(예비부부 포함)가 가격 3억원을 초과하는 투기지역, 투기과열지구 소재 아파트 소유권 취득하지 않을 것
- 대상 목적물이 노인복지주택일 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것

임차금이 수도권은 7억원, 그외 지역은 5억원 이하여야 하고, 이미 집주인과 계약을 체결해서 5% 이상의 돈을 지급한 상태여야 합니다. 그리고 전입신고를 마쳐서 세대주 조건을 갖춘 1주택자 조건입니다.

4-2) 대상 주택
대상주택은 기본적으로 계약하려는 집이 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 노인복지 등이어야 가입이 가능합니다.

추가로 부동산등기사항전부증명서 발급이 가능해야 하고, 집값이 12억원 이하라야 합니다. 그리고 건물 및 토지 소유권에 권리침해(가압류, 가처분, 경매 등) 사실이 없어야 합니다.

4-3) 주택금융공사(HF) 전세보증금 반환보증보험 한도 비율
- 지역별 한도: 7억원(서울, 경기, 인천 등 수도권) / 수도권 외 지역 5억원
- 집값의 90% - 선순위채권 총액